中国人在美国买房五年豪掷1100亿，美国买房全攻略

最近，亚洲协会(Asia Society)和罗森咨询公司 (Rosen Consulting Group)的研究显示，在2010-2015年间，不包括机构和信托在内，中国人在美国购买房产的支出高达1100亿美元。尽管中国经济增速疲软，货币管制加强，但是还是无法阻止国内资金流出到美国房地产市场。

从报告中具体来看，购买商业房产的金额为170亿美元，购买住宅的金额高达930亿美元。由此可见，在买房大军中有很大一部分人的动机除了投资，跟多的是为了更好的工作与教育环境，其中一定不乏留学生的家长们，那么，如今中国人在美国买房大概是什么情况？有哪些实战经验能够借鉴？又有哪些常见问题呢？

首先，中国人在美国的买房情况：

1、中国投资青睐美国一线城市

中国对美商业地产投资主要集中在美国一线大都会城市，排名第一的是纽约，其次为洛杉矶和旧金山，仅此三大城市就占中国对美商业地产投资总量的大约70%，其余分布在美国各地。

2、中国经济放缓影响在美房地产投资

随着中国经济增长呈减缓趋势，对美国房地产市场的投资的增长也会放缓。报告预测，2016至2020年，除了新的发展项目，中国对现有的美国商业房地产和民用住宅的直接投资仍将至少总共达到2180亿美元。

3、买房便宜养房难

有人形容美国后续的房产税、房屋保险等一系列费用是无底洞。而且，购房之后不允许让房屋空置，否则业主会被要求缴纳费用雇用公司管理。如果把房子委托给当地房地产管理公司出租，还要被收取至少3%的租金手续费。

4、不在美国工作的外国人很多时候只能全款买房

来自NAR的数据表明，将近70%的中国买房者都是现金付款。原因在于对于不在美国工作的外国人来说，除非在美国银行有巨额投资存款或用已有房屋做抵押贷款，否则只能用全款买房。

其次，对于想在美国买房的家长来说，这些实战经验可以借鉴：

1、锁定购买区域

美国城市化水平较高，城乡差别不大。买房并不是离市中心越近越好，而是要看房产所在的社区情况。

2、选择房产经纪人

在美国，买方和卖方经纪人的佣金都是由卖方支付的，所以对于不了解当地情况和美国相关法律的买家来说，通过专业的经纪人进行交易更为放心一些。

3、买房之前要做的准备

现金买主需要准备的文件：  

有效的护照和签证

准备好购房资金证明(国内银行中英文版的存款证明)

在美国当地银行开设的帐号

如果你想用现金购房，准备以上三项就可以了。

贷款买主需要准备的文件：  

有效的护照和签证

工作证明、工作收入(单位或街道开具证明，交由公证公司翻译)

自付款部份的资金证明(中英文版的银行存款证明)

在美国当地银行开设的帐号

4、贷款预批信

中国人在美国买房是可以申请贷款的。但是申请难度相对较高。如果想要贷款买房子，买家需要先拿到银行给出的贷款预批信(pre-approval letter)，确定自己能够贷到的金额之后，再去挑选房子。

5、签署购房合同

经纪人会根据房产状况和市场表现给房子出一个参考价。买家根据参考价和卖方报价确定一个初步的购买价。随后，经纪人会向卖方经纪人发出购房意向书(offer)。

6、房屋检查

如果购买二手房，在签订购房合同之后，一定要请专业的房屋检查机构进行全面检查，并且出具房屋检测报告。如果发现问题可以与卖家协商解决，要求卖家负责维修，或者降低房款等。如果发现特别严重的房屋问题，买家也可以选择取消房屋交易。

7、产权过户调查

在签署购房合同大约两周后，美国专业的产权过户机构会通过律师进行过户调查，主要调查卖方的房屋产权是否清晰，有无房产抵押等法律问题。

8、产权过户调查

在拿到产权过户文件后，买方会将尾款打到第三方监管账户中，之后进行产权过户。大概最快两周左右的时间，买方就可以拿到地契。地方政府的网站定期会更新，购房者登录当地购房网站输入姓名就可查询到自己名下的房产。

9、购买何种类型的房产?

购买学区房是最好的选择，其中，投资高中的学区房最佳。美国高中通常是四年制，而这四年在美国家长眼中是孩子学习生涯最重要的阶段，投资附近的房产就能获得稳定的房租收入。

10、是购买新房还是二手房?

新房所有的设计、设备和内部装修都是全新的，安全性能好、能节省不少用于能源的开支、有品质担保，维修费用较低。二手房相对来说价格比较合理、没有隐藏费用、较有议价空间。

11、“以房养房”原则

如果你是贷款投资美国房地产，那么必须关注现金流，假如租金收入不能覆盖房贷与各种房屋维护费用的支出，那只能说是一次失败的投资。

12、注意投资周期

买房产之前，要有脱手计划，等待下一次的房地产牛市时抛出以换取资金。

中国人在美国买房常见问题：

1、我是中国人，没绿卡，也可以去美国买房吗？

答：当然可以，想买多少套都行，只要是用现金（或银行存款）购买，没任何限制，但想获得贷款用按揭方式购买，有点难。

2、中国人在美国买房必须亲自前行吗？

答：不一定，可以委托他人办理买房，但最好是本人事先来美国开立好自己的银行帐户，以便用该帐户内的资金支付购房款。如果不来美国而将资金打入在美国的亲友帐户，可能会给亲友当年的报税带来一定的麻烦。

3、中国人在美国买房要些什么证件和资料？

答：如果本人亲自前往购买，只要有护照就行了。如果是委托他人购买，需要给受托人写一份授权委托书（Power of Attorney)，该授权委托书需要公证，另外提供一份护照复印件就可以了，受托人有了授权委托书，可以动用在委托人名下的银行帐户中的资金支付购房款，代签买房合同等法律文件和代办过户手续。

4、中国人在美国购买的房屋产权与美国人有何不同？

答：没什么不同，都是永久产权，产权文件上都会载明产权拥有人的姓名，获得不动产产权的时间和位置，土地占地面积和建筑物的面积等等。

5、在美国购买的房屋每年都要交纳些什么税费？

答：（1）地税（也叫房产税），税额高低根据所处州、县、市的不同而不同，大部分在售价的1%-2%区间内，但税务局每年会对房屋的评估价进行适当调整，税务局有专门的评估员。

（2）房屋财产保险，因为美国的房屋大多是木制结构，易引发火灾，绝大多数屋主都要购买火险。每年的财产险保费一般在售价的0.5%-1%之间。

（3）房屋管理费，如果买公寓或集合式住宅，通常会有物管费（association

fee)，用于小区的公共开支如绿化、剪草、卫生、游泳池、网球场、垃圾和水费。有些高档一点的独立屋小区也有物管费。

（4）房屋保养费，如杀白蚊、换屋顶（屋顶的寿命通常是15-25年）或其他维修费用。

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